huizenmarkt

Inhoudsopgave:

1) De prijsstijgingen
2) Geldnood voor huisbezitters, lage hypotheekrente redt de huizenmarkt
3) Arbeidsmarkt
4) Nieuwbouw, Vraag en aanbod
5) PvdA wil meer starters op de huizenmarkt

De huizenmarkt

Prijsstijgingen

De gekte op de huizenmarkt is voorbij, er wordt verwacht dat de huizen nauwelijks meer zullen stijgen. Na jaren van, soms enorme, prijsstijgingen lijkt de huizenmarkt in rustiger vaarwater te komen. Prijzen nemen nog licht toe, maar sterk zal het niet meer stijgen.
De huizenmarkt zakte de laatste drie maanden in prijsstijging, gelijk aan de inflatie van o,5%. In het laatste kwartaal van 2001 werd een koopwoning 0,9 procent duurder.
Huizen staan tegenwoordig heel lang te koop.
In 2002 stonden huizen gemiddeld 55 dagen te koop, in 2001 gemiddeld 60 dagen. Vooral de duurdere huizen staan lang te koop (De gemiddelde woning kost rond de 206.000 Euro) Dat ze zo lang te koop staan heeft voornamelijk te maken met de prijsstijgingen op de huizenmarkt die sneller gaan dan het inkomen van het gezin. In 2002 zijn de huizen met 4,6% duurder geworden.
Ook de woonlast voor huurders is gestegen. Dit maakt het voor niet makkelijk een woning te kopen of te huren.

Vroeger was het veel gemakkelijker om je huis te verkopen, zelfs nog maar anderhalf jaar geleden gebeurde het geregeld dat een huis binnen een dag verkocht was, maar die situatie is veranderd. Kopers kunnen zich eerst rustig oriënteren voordat ze zich binden aan een aankoop. Ze hebben bovendien meer keuze, door de stijging van het aantal woningen dat te koop staat. De laatste drie maanden is het aanbod gestegen met 9 %.
Het voordeel voor de koper, is dat ze nu weer kunnen bieden beneden de vraagprijs. Deze evenwichtiger verhouding tussen vragers en aanbieders, kan op de huizenmarkt helemaal geen kwaad, want tot voorkort was de huizengekte abnormaal.

Geldnood voor huisbezitters

Meer huisbezitters zijn in het eerste halfjaar van 2002 in de problemen geraakt met de afbetaling van hun hypotheekschuld. De geldnood treft zeker duizenden woningbezitters. De NHG registreert alleen huizenbezitters die een garantieregeling hebben afgesloten. In deze categorie raakten in 2002 tot nog toe 448 woningbezitters in financiële nood. In 15 procent van de gevallen leidt betalingsachterstand tot gedwongen verkoop van het huis. Andere eigenaren lossen hun financiële problemen op, of gaan zelf al tot verkoop over.

De lage hypotheekrente redt de huizenmarkt

Door de vertraging in de economie, is geld lenen (voor een huis) goedkoper geworden. De gunstige hypotheekrente van minder dan 5 % voor een lening met variabele rente is zeer laag. Zo dalen de woonlasten en stort de huizenmarkt nog net niet in. Alleen een snel oplopende werkloosheid bedreigt de huizenmarkt. Werkloosheid kan een kenmerk zijn van een dalende economische groei.

Omdat het slecht gaat met de economie, beginnen consumenten hun vertrouwen verliezen, daardoor gaan de beurzen onderuit maar de huizenmarkt houdt zich nog staande.
Op jaarbasis (2002) zijn de prijzen zelfs nog met 5,6 procent gestegen, meldde het NVM.
In het derde kwartaal (2002)is een koophuis wederom iets duurder geworden. Maar minder dan in de voorgaande perioden. In het derde kwartaal werden de woningen gemiddeld slechts 0,3 % duurder.
De huizenmarkt dankt zijn stabiliteit op dit moment vooral aan de lage rente. Als de rente laag is, dalen de woonlasten. Met hetzelfde inkomen kunnen kopers dan of een groter huis kopen, of hoeven minder geld aan hun huis uit te geven.
Hoe lager de rente, hoe hoger de hypotheekschuld die burgers kunnen en/of willen maken. Lagere hypotheekrente met stabiliserende huizenprijzen kan alleen maar betekenen dat het met de betaalbaarheid van woningen de goede kant op gaat.
Het betaalbaarheidpercentage van het huis is vanaf 1998 snel verslechterd. De huizenprijzen gingen sneller omhoog dan het gezinsinkomen, zodat de woonlasten toenamen. Aangezien banken en verzekeraars aan tweeverdieners wel hogere hypotheken verstrekten, konden deze huizenkopers de prijzen betalen. Alleen eenverdieners en starters kwamen geld tekort. Een gemiddelde woning was voor hen echt niet betaalbaar.

De vertraging van de economie komt de huizenkoper goed uit. De lagere rente van dit moment maakt een renteverlaging voor hypotheken mogelijk. Ook de recente oorlog tussen hypotheekaanbieders maakt geld lenen goedkoper. Een daling van de hypotheekrente van 5,7 procent naar gemiddeld 5,2 procent is gunstig voor de betaalbaarheid van woningen. Samen met de kleine oplevering van nieuwbouw en het tekort aan geschikte huurwoningen, blijft Nederland tot nu toe een instortende huizenmarkt bespaard. Alleen als de werkloosheid snel oploopt en mensen gedwongen hun huizen moeten verkopen, komen de huizenprijzen wel onder druk te staan.
Arbeid

De huizenmarkt verstoort steeds zichtbaarder de arbeidsmarkt. Vooral voor starters is het heel moeilijk om een geschikt huis te vinden die zij kunnen betalen. Omdat de huizenprijzen zo hoog zijn zitten starters al snel in de hypotheekschuld. Dit weerhoudt veel mensen er ook van om minder te gaan werken. De Hypotheker adviseert dat starters op de huizenmarkt bijna op twee volledige salarissen een hypotheek moeten afsluiten als ze een goed onderhouden normale eengezinswoning willen. Dat het voor starters moeilijk is om aan een huis te kopen blijkt uit de cijfers.
Van alle hypotheken in 2001 werden afgesloten was 46 % van een eerste huis, dus aan starters. Dit was in 2002 gezakt met 12% naar 34%.
Nieuwbouw
Het financiële voordeel van een nieuwbouwwoning is aan het verdwijnen. Lag de prijs van een nieuwbouwhuis ongeveer tien jaar geleden nog aanmerkelijk lager dan die van bestaande bouw, nu is dat verschil praktisch verdwenen. Sterker nog de Nederlandse Vereniging van Bouwondernemingen (NVB) constateert in haar laatste peiling dat de prijzen van nieuwbouwhuizen met 9 procent sterker stijgen dan die van bestaande woningen (6 procent).

Nog een nadeel van een nieuwbouwwoning, is de sterk toegenomen bouwtermijn. Tot voor kort werd de gemiddelde woning binnen twaalf tot veertien maanden na het tekenen van de koop-aannemingsovereenkomst opgeleverd. Door het tekort op de arbeidsmarkt in de bouw en de problemen die projectontwikkelaars hebben bij hun plannen, is deze termijn bij complexe projecten toegenomen tot twee jaar of meer. Kopers betalen hierdoor over een langere periode bouwrente, die kan oplopen tot 6 procent van de koopsom. In 1998 was dit 3 tot 4 procent.
Voor nieuwbouwkopers die een overbruggingskrediet moeten afsluiten voor de verkoop van hun oude woning, is de lange bouwtermijn heel lang. Zij moeten dus ook over deze lening langer rente betalen. In totaal kunnen deze kosten oplopen tot ver boven de 10 procent van de koopsom.

Vraag en aanbod

Op dit moment heeft inmiddels 52 procent van de Nederlandse bevolking een koophuis, tegen 35 procent in de jaren zeventig. De totale hypotheekschuld bedraagt 643 miljard gulden. De huizenmarkt draagt dan ook een flinke steen bij aan de economische ontwikkeling. In 1999 was de stijging van de huizenprijzen bijvoorbeeld goed voor 14 miljard gulden aan extra bestedingen, ofwel 875 gulden per Nederlander.
Nu de huizengekte voorbij is zal dat ook te merken zijn in de economie. 'De extra bestedingen verdwijnen. De jarenlange prijsstijgingen op de huizenmarkt hebben in 1999 en 2000 een half procent aan de economische groei bijgedragen. Dat effect zal ook langzaam verdwijnen.
De afzwakkende economische groei zou volgens De Nederlandsche Bank kunnen leiden tot een verlaging van de vraag naar koophuizen. Hierdoor neemt het aanbod op de huizenmarkt dus toe. Consumenten gaan in een dergelijke laagconjuncturele periode vaak minder besteden, want ze raken het vertrouwen kwijt.
Of huizenverkopers bij een stabiliserende markt hun huizen dan nog voor een goede prijs kwijt raken, hangt af van het soort huis en de locatie. Huizen met kwaliteit en met natuur in de omgeving blijven wel goed verkopen. De vraag naar deze woningen ligt volgens recent onderzoek van het NVOB, het Nederlands Verbond van Ondernemers in de Bouwnijverheid, op 60 procent, terwijl het aanbod slechts 40 procent is.
Anders zal het gaan met de naoorlogse rijtjeshuizen en de simpele eengezinswoningen. Daar zal het aanbod groter zijn dan de vraag.

PvdA wil meer starters op de huizenmarkt

Het idee van de PvdA, om de aftrek van hypothreekrente te beperken, betekent dat voor huiseigenaren de aftrek van de betaalde hypotheekrente en het eigenwoningforfait (de huur die je anders voor je eigen woning betaald zou moeten hebben) voortaan aan een maximum tarief gebonden zijn, namelijk het tarief van de derde schijf (42 procent).

De maatregel zal voor ongeveer tien procent van de huiseigenaren gelden, omdat zij met hun inkomen in de vierde en hoogste belastingschijf van 52 procent vallen. Het geld dat door de maatregel vrijkomt, wil de PvdA gebruiken om starters gemakkelijker toe te laten treden tot de koopwoningmarkt.
In werkelijkheid treft het plan van de PvdA slechts de meest verdienende huiseigenaren. Voor negentig procent van de woningbezitters verandert er niets.
Waarom zijn het inkomen en de renteaftrek zo belangrijk voor de huizenmarkt? Dat komt omdat de prijs van een woning vooral bepaald wordt door het inkomen. De koper vraagt de hypotheekverstrekker om de kosten op een rij te zetten, waarbij de maximale netto het belangrijkste zijn. Met dat bedrag gaat hij de huizenmarkt op. Daarbij vergelijkt hij de kwaliteit van de woningen en beslist hij welke woning hij koopt. Doordat de koper uitgaat van zijn netto woonuitgaven kan het huishouden uit duurdere woningen een keuze maken.
Als de renteaftrekmogelijkheden afgeschaft zouden worden, verwacht men dat de gemiddelde verkoopprijs flink daalt. Maar dat stelt de PvdA niet voor. Ze stellen voor om alleen bij de rijkste Nederlanders de renteaftrekmet gemiddeld zeshonderd euro per jaar te verminderen en die opbrengst te besteden aan de starters op de woningmarkt. Door de geringe woonlastenstijging zal het effect in de duurste groepen van de woningmarkt nauwelijks meetbaar zijn.