Woningbranche

Voorwoord
Voor de stageperiode in november kregen we dit werkstuk uitgedeeld. Ik vond het nogal een ingewikkeld werkstuk, dat ik er tijdens de stageperiode niet mee ben begonnen. Achteraf had ik misschien nog even om uitleg kunnen vragen, want ik had er veel voordeel bij gehad als ik het toen al begreep. De afgelopen weken ben ik bezig geweest met het verzamelen van deze informatie. Ik vond het niet gemakkelijk, omdat ik niet op alle vragen in kan gaan. Dit kwam dan weer doordat ik niet bij een echte groothandel zat.

Hoofdstuk 1

Beschrijving van het bedrijf en de regionale markt. 
Wonen Zuiwest Friesland is een woningcorporatie die zoals de naam al zegt in Zuid-west Friesland zijn verhuurgebied heeft. Dit wil zeggen van St Nicolaasga tot en met Workum. Op kantoor werken 16 personen en er zijn 11 personen in de woningen zelf actief. De belangrijkste klanten zijn natuurlijk de huurders. Dit bedrijf heeft ongeveer 2200 huurders. In Friesland zitten 10 erkende woningbouwverenigingen. De grootste concurrenten van Wonen Zuidwest Friesland zijn Elkien, Accolade en De Wieren.

Elkien is een woningcorporatie met 18.000 woningen. Bij Elkien werken ruim 200 medewerkers. Het hoofdkantoor is gevestigd in Heerenveen. Het is een organisatie met korte lijnen. Naast het hoofdkantoor hebben ze drie vestigingen waar Adviseurs Wonen hun klanten persoonlijk te woord worden gestaan. De vestigingen bevinden zich in Leeuwarden, Sneek en Gorredijk. Elkien heeft daarnaast een afdeling Dagelijks Onderhoud met circa 36 onderhoudsmonteurs die zorgen voor het dagelijks onderhoud aan de woningen.

Accolade is een woningcorporatie met een aanbod van 16.000 woningen in de regio’s Drachten, Franeker, Heerenveen, Joure en Sneek. Er werken 145 mensen, en er zit o.a. een vestiging in Sneek en in Heerenveen. Stichting Accolade is een private onderneming met publieke taken. Een maatschappelijke onderneming die werkzaam is op het gebied van de volkshuisvesting. Haar taak betreft geheel Fryslân, maar hun invulling is met name in de plaatsen Drachten,

Heerenveen, Joure, Sneek en Franeker . Ze zijn sterk lokaal verankerd in samenspel met de gemeente, huurdersverenigingen en andere belanghouders.

De Wieren wil zich onderscheiden door het in de stad Sneek aanbieden van betaalbare woningen met een kwaliteit die zich kenmerkt door een basiskwaliteit. Anders dan in het verleden gaat het dus niet in de eerste plaats om woonkwaliteit die blijkt uit een grotere woningplattegrond en meer luxe. Kwaliteit zal zich vooral richten op energie en veiligheid. Binnen het brede aanbod van woningen voor jongeren, gezinnen en ouderen gaan ze zich vooral profileren op de doelgroep ouderen. De achtergrond hiervan is dubbel: de toenemende vergrijzing en het te kleine aanbod van geschikte levensloopbestendige woningen. We kiezen dus voor een brede hoofdtaak van betaalbare woningen voor verschillende doelgroepen, maar zullen ons in de nieuwbouw en herontwikkeling specifiek richten op ouderen. Bij de Wieren werken 27 werknemers en het heeft ongeveer 2600 woningen in haar bezit. De Wieren is dus net iets groter dan Wonen Zuidwest Friesland. De jaaromzet van Wonen Zuidwest Friesland bedraagt €10.990.000. Hieronder een rij met de gegevens hoe dit bij de andere woningcorporaties is.

Elkien 82.675.000
Accolade 81.063.623
De wieren 13.275.000
WZF 10.990.000
Marktaandeel woningcorporaties zuidwest Friesland

Elkien = 18000/38800x100 = 46.4%
Accolade = 16000/38800x100 =41.2%
De wieren = 2600/38800x100 = 6.7%
WZF= 2200/38800x100 = 5.6%
De belangrijkste kengetallen in deze regio zijn:
1: 4 woningcorporaties
2: in totaal 38800 woningen
3: ruim 400 werknemers
4: jaarlijks 14 nieuwbouw projecten
5: ongeveer 6000 woningen onder €360,00,-

1 Organisatieschema Wonen Zuidwest Friesland
Momenteel zitten de woningcorporaties in een daling van het aantal woningen of ze staan stil. Er word niks gebouwd omdat de overheid geen duidelijkheid geeft over hoe ze er straks voor staan. Wel is duidelijk dat de overheid de woningcorporaties probeert te plukken. Er word gedacht dat ze genoeg geld hebben maar door deze onzekerheid worden de huurwoningen duurder. Dit komt omdat er steeds meer vraag naar woningen komt, maar deze woningen worden nu niet gebouwd doordat er geen geld beschikbaar is.

De afgelopen 3 jaar zijn er een aantal grote ontwikkelingen geweest in deze regio. Zo is er in Heerenveen de ‘’Stationstoren’’ gebouwd in balk zijn ze bezig met ‘’de groene wal’’ en in Sneek de ‘’Houkepoort’’ de verwachting van de komende 3 jaar is dat er vrijwel niks gebouwd gaat worden. Alles staat stil doordat de regering keihard bezuinigd op de woningcorporaties.

Formuleren van zes aanvullende vragen
Aanpassingen in het assortiment

Is het mogelijk dat ik sommige traag lopende producten uit het assortiment haal?
Moet ik verouderde producten ook door een nieuwer product vervangen?

Veranderingen in de markt

Moet ik misschien meer producten gaan houden, omdat ik dan meer kans op verkoop heb?
Moet ik me misschien meer op 1 product gaan richten, omdat ik dan een beter product kan leveren?

Verandering doelgroepen

Moet ik me misschien meer gaan richten op jongeren, omdat dat de toekomstige klant is?

Kan ik me beter focussen op oudere mensen omdat daar steeds meer van komen?

Hoofdstuk 2

Achterhalen van informatiebronnen
Voor de informatie heb ik zo goed als alleen deskresearch gebruikt. Ik heb veel websites bezocht. Ik heb een keer informatie gevraagd aan een betrokken persoon, en de rest heb ik op internet gevonden.

De informatie uit hoofdstuk 1 komt van de websites van de woningcorporaties zelf. Ook heb ik in google een aantal PDF bestanden gevonden waar veel gegevens in staan. Er staan veel (jaar)cijfers in en die kon ik gebruiken. Het organisatieschema komt van zuidwestfriesland.nl.

Alle benodigde gegevens van het huurcontract heb ik gevonden op verschillende sites, omdat er nogal wat onvolledige contracten op internet staan. Een van de belangrijkere gegevens vind ik de onderhoud gegevens. Dat houd in: wie zorgt er voor de woning, wat mag er verbouwt worden etc.

De informatie van hoofdstuk 4 heb ik deels in het boekje van WZF gevonden, en ik heb een deel opgestoken van wikipedia.nl. Het stukje geschiedenis komt van wikipedia.nl en het andere deel uit het informatieboekje van WZF. Ook wist ik zelf nog wel het nodige.

Op de website overheid.nl heb ik veel informatie over wetten en regelgeving kunnen vinden. Op infopuntveiligheid.nl heb informatie over veiligheidswetten in de branche kunnen vinden. Ook op cfv.nl heb ik bruikbare informatie voor hoofdstuk 5 kunnen vinden.

Hoofdstuk 3
Verzamelen van informatie over een productgroep van het gekozen bedrijf

Huurcontract

De huurovereenkomst bestaat van zodra een persoon, de verhuurder genoemd die meestal ook de eigenaar is, het gebruik van een onroerend goed of een deel ervan aan een andere persoon, huurder genoemd, tegen het betalen van een huurprijs verhuurt.

In het huurcontract staan veel verschillende dingen. Er staan gegevens van de hurende en verhurende partij in. Ook staan er afspraken in die ervoor zorgen dat je huis op een bepaalde manier onderhouden moet worden.

Het begint met informatie over de plek van het huis: adres gegevens. Ook staat er natuurlijk in vermeld om wat voor soort woning het gaat. Het kan bijvoorbeeld een tussenwoning zijn, maar ook een vrijstaande of hoekwoning. Ook kan het om een appartement gaan. Vervolgens staat erin om hoeveel m2 het gaat. Er word opgeschreven hoeveel mensen er maximaal in mogen wonen op basis van het aantal kamers.

Vervolgens staat in het contract of de verhurende partij of de hurende partij zijn woning moet onderhouden. Dit beïnvloed de huurprijs natuurlijk. Er staat in of gas, water, en elektriciteit op de rekening van de hurende of verhurende partij komt te staan. Ook komt er natuurlijk in te staan wanneer de periode van verhuur begint. En daar staat bij of het voor onbepaalde tijd of tijdelijk is.

Ook staat er in het contract onder het kopje ‘’overige rechten en plichten’’ ook of de huurder huisdieren in huis mag hebben en dat de verhuurder het recht heeft op een inspectie vooraf en na de tijd.

Daarna moeten er nog betalingsafspraken gemaakt worden. Er word afgesproken of er per maand of kwartaal betaald moet worden en ook hoe het betaald moet worden: contant of via overschrijven. Er kan ook nog een waarborgsom in rekening gebracht worden als de verhuurder dat wil.

Er zijn ook nog een aantal belastingen en heffingen waar huurders en verhuurders mee te maken krijgen. de onroerende zaakbelasting en de waterschap- of polderlasten, milieuheffingen, baatbelasting, overige bestaande of toekomstige belastingen, milieubescherming bijdragen, lasten, heffingen en retributies.

Hoofdstuk 4
Branchekenmerken

Voor de invoering van de woningwet van 1901 telde Nederland ongeveer 40 woningbouwverenigingen die zonder overheidssteun opereerden. Veelal waren deze door sociaal bewogen belangstellenden opgericht. De oudste woningcorporatie in Nederland is de in 1852 opgerichte Vereeniging ten behoeve der Arbeidersklasse te Amsterdam(VAK). In 1851 riepen enkele Amsterdamse rijken op om een particuliere bouwmaatschappij op te richten, die iets zou moeten doen aan de heersende woningnood en belabberde huisvesting van arbeidersgezinnen. De oproep werd opgevolgd door 20 welgestelde burgers, zodat op 21 februari 1852 de eerste woningbouwvereniging van Nederland kon worden opgericht. Nu zijn er ongeveer 390 woningcorporaties. In 2010 hadden woningcorporaties een totaal bezit van 2,4 miljoen woningen. Als de financiële cijfers van alle corporaties worden opgeteld, dan is de totale waarde van het huizenbezit € 106,7 miljard. Het aantal nieuwbouw woningen per jaar ligt ongeveer op 35.000

De belangrijkste momenten van het jaar zijn als er bij nieuwbouwprojecten huizen opgeleverd worden. Dit betekend dan dat het project afgerond is en dat er met een nieuw project begonnen kan worden. Als een woning dan opgeleverd is, is het gebruikelijk dat als er nog kleine problemen optreden in koopwoningen, die zonder het in rekening te brengen opgelost worden. Bij huurwoningen is dit altijd aan de orde omdat dit bij de huurprijs inzit. Als er goederen kapot zijn gegaan door onjuist handelen van de klant word dit in rekening van de klant gebracht.

De bedrijven kunnen allemaal hun eigen leveranciers kiezen, maar aangezien er veel dezelfde leveranciers in deze regio zitten, zullen veel bedrijven bij dezelfde leverancier bestellen. De klanten zijn hetzelfde omdat het allemaal woningzoekenden zijn.

Als medewerkers van Wonen Zuidwest Friesland willen overstappen naar een andere werkgever in deze branche is dat geen probleem.

De betalingsvoorwaarden staan in het huurcontract tussen de huurder en verhurende partij. Hierin staan o.a. de hoogte van de huur, de gegevens van de huurder,over welk appartement het gaat en nog meer belangrijke gegevens.

Tegenwoordig word er veel waarde aan gehecht als woningcorporaties aan maatschappelijk verantwoord ondernemen doen. Dit doen ze door milieu bewuster om te gaan met hun goederen. Een goed voorbeeld is beton die minder co2 uitstoot. Ook worden op veel huizen zonnepanelen gebouwd en daar word veel energie mee opgewekt. Er worden ook vrijwel alleen nog maar spaarlampen in nieuwbouw woningen gebruikt. Huizen worden beter geïsoleerd waardoor er veel minder warmte verloren gaat. Ook word overtollige energie uit de nieuwste flats opgeslagen en later gebruikt.

Hoofdstuk 5
Huurwetten
In de woningbouw heb je met verschillende wetten te maken. Ik zal ze hieronder op een rijtje zetten.

-Woningwet
-Huurprijzenwet
-Milieuwet
-Ziektekostenwet
-Arbowet
-Werkloosheidswet
-Wet bescherming persoonsgegevens
-Wet op het financieel toezicht
-Openbaarheid van bestuur

Vergunningen

Als woningbouwcorporaties nieuwe woningprojecten op willen starten moeten ze eerst veel vergunningen krijgen. Er volgt een aantal voorbeelden van vergunningen waarmee woningbouwcorporaties te maken kunnen krijgen.

Allereerst heeft een woningbouwvereniging natuurlijk een bouwvergunning nodig als het wil bouwen. Vaak hebben ze een milieuvergunning nodig omdat ze veel afvalstoffen kwijt moeten. Als er eerst een bos gekapt moet worden, is er ook een kapvergunning nodig. Als het een totaal nieuwe straat word, is er een inritvergunning nodig. Er is altijd een omgevingsvergunning nodig omdat er gekeken moet worden of de omgeving niet te erg aangetast word.

Toezicht op naleving

Allereerst moet er gezegd worden dat er niet veel controle is op uitvoering nadat alle vergunningen verstrekt zijn. Er word alleen toezicht gehouden op het naleven van de Woningwet. Het toezicht op de naleving van de Woningwet door de lokale overheden word opgedragen aan het staatstoezicht op de volksgezondheid en aan gemeentelijke en regionale gezondheidscommissies getoond.

Sancties

Aangezien de huizen tegenwoordig dusdanig goed gebouwd zijn, worden de nieuwe huizen bijna niet meer gecontroleerd. Er zal waarschijnlijk toch geen grote bouw fout in zitten. Oudere huizen daarentegen worden wel steeds vaker onder de loep genomen. Dit word gedaan om te zorgen dat de huizen in Nederland gemiddeld van goede kwaliteit blijven. Als blijkt dat een woningbouwcorporatie verzuimt om zijn huizen goed te onderhouden, kan er een boete opgelegd worden. Als dit niet helpt, kan er een rechtszaak komen en zouden eventuele subsidies stopgezet kunnen worden.

Welke regels vormen het grootste risico?

De woningwet en de Arbowet. De woningwet omdat de huizen goed onderhouden moeten worden omdat er anders sancties op kunnen volgen. De Arbeidsomstandighedenwet vormt een risico omdat deze ervoor zorgt dat er bij bepaalde omstandigheden niet gewerkt mag worden. Ook lichamelijk zwaar werk mag hierdoor niet. Er moeten dan grote machines aan te pas komen en dat kost weer geld.

 Eindconclusie
Er waren een aantal problemen waar ik mee te maken kreeg. Het eerste probleem waar ik mee te maken kreeg was dat ik geen specifiek product kon kiezen. Dit komt omdat het geen b2b bedrijf is maar b2c. er zijn veel verschillende producten, en er is dus geen specialiteit. Waar ik toen voor gekozen heb is om een bijzonder product te omschrijven namelijk een huurcontract. Dit heb ik dus als product gekozen.

Het bedrijf kan misschien uit hoofdstuk 1 dingen halen om haar eigen klanten beter van dienst te zijn. Omdat er beschreven staat hoe het in andere woningcorporaties gaat. Misschien kunnen ze ook nog wat halen uit hun organisatieschema. Ik heb van dit werkstuk een aantal dingen geleerd. Ten eerste heb ik onderzocht hoe het in de verschillende bedrijven er ongeveer aan toe gaat. Ook heb ik een aantal nieuwe wetten ontdekt, en bekeken op wat deze voor je kunnen doen. Het was ook leuk om te kijken welke rechten en plichten je hebt als huurder, ik heb er verschillende informatie over gelezen maar uiteindelijk een voorbeeld van een woningbouwvereniging gebruikt. Er staan meer dingen in dan ik verwacht had. Ik had er ook nog nooit zo over nagedacht natuurlijk.

Ik zou over deze branche nog wel willen weten hoe ze hun geld nou precies verdelen. Hoe het in zijn werk gaat enz. ook ben ik benieuwd hoe het met de woningverenigingen gaat over 5 jaar. De tijd zal het leren.