Hypotheken

Inhoudsopgave:

-Schutblad
-Inhoudsopgave
-Inleiding

LITERATUURSTUDIE
-Kopen of huren
-Wat is een hypotheek?
-Annuïteitenhypotheek
-Aflossingsvrije hypotheek
-Beleggingshypotheek
-Spaarhypotheek
-Grafieken
-Waardoor zijn de prijzen van huizen in Nederland zo gestegen?
-Zijn de prijzen van huizen in heel Nederland gelijk?
-Heeft de komst van de euro invloed gehad op de huizenmarkt?

WISKUNDIG ONDERZOEK
-De annuïteitenhypotheek -De aflossingsvrije hypotheek
-De beleggingsvrije hypotheek

-De spaarhypotheek
-De maandlasten van hypotheken
-Het vergelijken van de verschillende maandlasten
-Ons deskundig advies
-Berekeningen

Inleiding

Nadat we de onderwerpen waaruit we konden kiezen te horen kregen wilden we eigenlijk een statistisch onderzoek doen. Maar uiteindelijk hebben we toch voor hypotheken gekozen, omdat we een statistisch onderzoek toch te makkelijk vonden. Van hypotheken wisten we haast nog niks. Om eerlijk te zijn wisten we niet eens zo goed wat het was. Daarom vonden wij het leuker om in plaats van het onszelf makkelijk te maken en te kiezen voor statistisch onderzoek een PO te maken over hypotheken.

Maar het was ons dus nog niet helemaal duidelijk wat een hypotheek was en daarom hebben we eerst goed gezocht op internet totdat we helemaal begrepen wat een hypotheek inhoud. De uitkomst van deze ‘zoektocht’ hebben we ook in het verslag opgenomen, omdat we vinden dat het daardoor overzichtelijker wordt. Voor de rest van het verslag hebben we ons natuurlijk aan de opdracht gehouden. We hebben verschillende soorten hypotheken opgezocht en onderzocht waardoor de prijzen van huizen de afgelopen tijd zoveel zijn gestegen, of de stijging over in Nederland hetzelfde is en of de komst van de euro nog invloed gehad heeft op de huizenprijzen. En verder hebben we nog een wiskundig onderzoek uitgevoerd.

Over de taakverdeling kunnen we kort zijn. Al is het misschien ongeloofwaardig, maar wij hebben alledrie evenveel gedaan hebben. Dit komt omdat we heel veel samen hebben gedaan op school en ook thuis. We hadden dus niet echt een taakverdeling gemaakt ook omdat we van mening zijn dat er dan altijd wel iemand is die toch iets minder of iets meer doet dan de andere(n). We hebben gewoon alledrie eerst zelfstandig globaal wat opgezocht over de verschillende hypotheken en waarom de huizen zo zijn gestegen en of in heel Nederland de stijging hetzelfde is enz. En daarna zijn we bij elkaar gaan zitten om te beslissen welke informatie bruikbaar was. Daarna heeft [auteur] dat verder uitgewerkt en getypt. Het wiskundig onderzoek hebben we met z’n drieën vooral op school uitgevoerd en we zijn nog naar verschillende banken geweest.


Het bezoeken van die banken vergde behoorlijk veel tijd, en dat is ook de reden waarom we ons verslag niet op tijd hebben ingeleverd. Onze excuses hiervoor!!

Maar ondanks dat hopen we toch dat u deze P.O met plezier zult lezen.


Als je van plan bent om te verhuizen is de belangrijkste vraag meestal: Kopen of huren?.
De voor- en nadelen van kopen en huren nu even op een rijtje:

*als je huurt kun je sneller en makkelijker weer verhuizen. Een maand opzegtermijn is in veel gevallen voldoende. En die flexibiliteit kan aantrekkelijk zijn als je bijvoorbeeld vaak van baan veranderd of als je nog niet precies weet wat voor type woning je wilt en in welke stad.

-Bij kopen heb je niet die flexibiliteit. Je moet eerst zorgen dat je je huis verkoopt en stel dat dit niet lukt dan kan daar dus heel veel tijd in gaan zitten.

*als huurder hoef je geen geld te steken in de kosten van het onderhoud aan de buitenkant van het huis.

-Een particuliere woningeigenaar zal toch veel geld en arbeid moeten steken om de buitenboel te onderhouden.

*Als eigenaar kun je je huis geheel naar eigen smaak verbouwen.

-Huurders zijn daarentegen gebonden aan de regels die de verhuurder daarover heeft opgesteld.

*een huiseigenaar wordt bij een verhuizing geconfronteerd met allerlei transactiekosten, zoals overdrachtsbelasting en makelaars- en notariskosten.

-een huurder heeft dit vanzelfsprekend niet


*als huurder krijg je elk jaar te maken met een huurverhoging. Ook profiteer je als huurder niet van de waardestijging van de woning.

-Bij een eigen huis profiteer je daar wel van als je het weer verkoopt. Zo is je huis een soort spaarpot.

Dat waren dus enkele voor en nadelen van huren en kopen. Als je kiest voor een woning kopen krijg je te maken met hypotheken. Maar wat is nou eigenlijk een hypotheek?

Het woord hypotheek komt van het Griekse woord hupthèkè, wat letterlijk betekent: het er-onder zetten; onderzetting, onderpand. Een hypotheek is in deftige woorden een (goederen-rechtelijk) recht op andermans onroerende goederen om daarop de voldoening van een vordering bij voorrang te herhalen. In gewoon Nederlands betekent het dat je geld leent bij een bank of hypotheekverstrekker voor het kopen van een woning of bedrijfspand. Als je normaal aan je betalingsverplichtingen voldoet, is er niets aan de hand, maar mocht er om wat voor reden dan ook een kink in de kabel komen waardoor je niet aan je betalingsverplichtingen kunt voldoen, dan heeft de bank of hypotheekverstrekker het recht om zelfstandig, dus zonder tussenkomst van een rechter, je woning of bedrijfspand te verkopen en de resterende schuld van de opbrengst afhouden. Na zo’n verkoop en voldoening van de koopprijs vervallen alle op het goed rustende rechten van hypotheek. Zoiets heet dan zuivering van het hypotheekrecht.

Van die situatie ga je natuurlijk niet uit als je besluit een hypotheek af te sluiten. De bedoeling is dat het geleende geld en de rente gewoon terug c.q. doorbetaald worden.

Er zijn verschillende soorten hypotheken:

Annuïteitenhypotheek
Bij deze vorm hypotheek betaal je maandelijks een vast bedrag. Dit bedrag is opgebouwd uit rente en aflossing. In het begin betaal je veel rente en weinig aflossing. Aan het einde van de looptijd van deze hypotheek is dit net andersom. Dan betaal je nog steeds maandelijks hetzelfde bedrag alleen bestaat dit uit een groot deel aflossing en een klein deel rente. Bij een looptijd van 30 jaar heb je na ongeveer 22 jaar de helft afgelost. De netto maandlast zal in het begin, omdat je maandelijks veel rente betaalt, en daarom relatief veel van je maandbedrag van de fiscus kunt terugkrijgen, laag zijn. De annuïteitenhypotheek was vroeger een van de meest voorkomende vormen. Met de komst van allerlei andere hypotheekvormen is deze oude en simpele hypotheek van zijn eerste plaats verdreven. Dit komt mede doordat andere hypotheken op de lange termijn fiscaal veel interessanter zijn.

Wat zijn de voordelen?
Zekerheid. Tijdens de looptijd los je immers al langzaam je schuld af. Je kunt dus achteraf niet met een torenhoge schuld blijven zitten

Wat zijn de nadelen?
Hoewel deze vorm dus heel populair is geweest, moeten er tegenwoordig met een aantal flinke minpunten rekening worden gehouden. Je profiteert veel minder van het belastingvoordeel dan bij enige andere hypotheekvorm. Daardoor is de annuïteitenhypotheek over de gehele looptijd netto meestal een stuk duurder een andere vorm.

Voor wie?

Voor mensen met een relatief laag inkomen, maar een goed toekomstperspectief. Bijvoorbeeld een jonge man of vrouw aan het begin van een loopbaan, nu nog alleenstaand. Met de annuïteitenhypotheek kan hij/zijn dan eerst profiteren van lagere maandlasten. Op het moment dat hij/zij meer gaat verdienen kan hij/zij de stijgende maandlasten makkelijk aan

Aflossingsvrije hypotheek
Met deze hypotheek moet je pas aflossen op het moment dat je je huis verkoopt. Met deze hypotheekvorm betaal je alleen rente en die is aftrekbaar voor de inkomstenbelasting, mits aan bepaalde voorwaarden wordt voldaan. De aflossingsvrije hypotheek wordt meestal tot ongeveer 75% van de executiewaarde van de woning verstrekt. Door de stijgende woningprijzen zal het risico wat de bank loopt jaarlijks afnemen.

Wat zijn de voordelen?
Doordat je niet aflost en ook geen kapitaal opbouwt om af te lossen, zijn de maandelijkse lasten veel lager dan wanneer je wel aflost

Wat zijn de nadelen?
Het niet aflossen geeft een behoorlijk risico en je blijft een hypotheek houden totdat je het huis verkoopt. Zolang je in je huis blijft wonen kom je nooit uit de schulden

Voor wie?
Een gehele aflossingsvrije hypotheek is interessant wanneer je een slechts klein gedeelte van de waarde van je huis in hypotheek geeft om bijvoorbeeld extra geld voor een aan- of verbouwing vrij te maken. Omdat je dit geld weer in het huis steekt stijgt de waarde van het onderpand. Een andere bekende vorm is wanneer mensen op latere leeftijd gaan verhuizen naar een kleinere woning en een behoorlijk gedeelte eigen geld inbrengen.

Beleggingshypotheek
Een beleggingshypotheek word ook wel beleggerhypotheek genoemd. Het bestaat uit twee delen: 1.) het leningdeel, de hypotheek en 2.) Een belegginsverzekering. Voor het eerste deel betaal je maandelijks rente en voor het tweede deel betaal je maandelijks een premie voor een gemengde verzekering. De premie voor de verzekering wordt opgesplitst in twee delen. Een deel die er voor zorgt dat er een uitkering komt als een verzekerde persoon komt te overlijden en een ander deel wat er voor zorgt dat de polis aan het einde van de looptijd een uitkering geeft waarmee de gehele hypotheek in een keer kan worden afgelost. De beleggingshypotheek dankt zijn naam aan het feit dat de premie waarmee “gespaard” wordt, word belegd in belegginsfondsen. Bij een aantal banken kan je invloed hebben op de gekozen beleggingsfondsen en zelfs, indien je dat nodig vind, hier tussentijds nog wijzigingen in aanbrengen.


Wat zijn de voordelen?
Vrijheid, flexibiliteit en optimale benutting van het rentevoordeel. Bij de beleggingshypotheek kun je zelf bepalen hoe je belegt. Je kunt dit naderhand nog veranderen. De premie wordt aangepast aan je beleggingsprofiel en het overlijdensrisico. Hierdoor is de beleggingshypotheek ook een van de voordeligste hypotheekvormen. Naast de aflossing van de hypotheek ontstaat een grote kans op een extra kapitaal.

Wat zijn de nadelen?
Waar wordt belegd, neemt men risico. De beleggingsopbrengst kan weleens veel lager zijn dan verwacht. Ook is de opbrengst van het beleggingskapitaal alleen vrij van belastingen, wanneer je binnen de vrijstelling valt.

Voor wie?
De beleggingshypotheek wordt het meeste gekozen door de grote groep mensen die een huis kopen vanaf minimaal 200.000,- tot +/- 1.000.000,-. Door de geïndexeerde vrijstelling kun je niet veel meer in een beleggingshypotheek kwijt, omdat de meeropbrengst progressief belast is. Bij een hoge hypotheeksom hoort een hoog inkomen, dus belastingheffing in het hoogste tarief.

Spaarhypotheek
De spaarhypotheek is een leningvorm waarbij een levensverzekering gecombineerd wordt met een hypothecaire geldlening. Je spaart via de levensverzekering voor de aflossing ineens aan het einde van de looptijd. Je betaalt maandelijks een rente en een premie. Deze premie bestaat uit een spaarpremie en een risicopremie.

Wat zijn de voordelen?
Bij de spaarhypotheek ben je er altijd zeker van dat de hypotheek op de einddatum wordt afgelost. Dit geeft zekerheid. Het opgebouwde kapitaal is geheel belastingvrij, dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld de beleggingshypotheek. Bij een hoge hypotheekrente is de spaarhypotheek extra interessant, omdat de rente die u ontvangt dan ook hoger is en dus de spaarpremie lager is. Dit weegt op tegen de hogere hypotheekrente, omdat deze aftrekbaar is van de belastingen.

Wat zijn de nadelen?

Bij de spaarhypotheek kent men weinig vrijheid en geen mogelijkheden om van het opgebouwde kapitaal iets over te houden

Voor wie?
Veel starters kiezen van oudsher voor een spaarhypotheek. Echter met de huidige hypotheekrente en hoge rendementen op de aandelenbeurzen kiezen velen toch liever voor de extra mogelijkheden van de beleggingshypotheek.

De afgelopen jaren zijn de prijzen van huizen gestegen. Uit gegevens van het Kadaster blijkt dat in September de huizen weer met gemiddeld 1500 euro duurder zijn geworden. Maar het de stijging is niet meer zo groot als eerdere jaren. In 1999 stegen de prijzen van huizen met 17% ten opzichte van het jaar daarvoor(1998). Wat waren toen de belangrijkste oorzaken van deze forse prijsstijging? De stevige huurstijgingen van de afgelopen tien jaar hebben de vraag naar koopwoningen doen toenemen. Mensen gaan immers eerder voor een koopwoning als een huurwoning duurder wordt. De vraag neemt dus toe
Door de gunstige economische ontwikkeling zijn werkgelegenheid en inkomen gegroeid en hierdoor is de woningprijs gestimuleerd.
Daarnaast is vooral de halvering van de hypotheekrente een belangrijke verklaring voor de hoge huizenprijzen. De daling van de hypotheekrente heeft de invloed van de stijging van de huizenprijzen op de rentelasten voor een groot deel gecompenseerd.
Daarnaast zijn de financieringslasten van een woning extra gedrukt door het gebruik van bepaalde hypotheekvormen, waardoor optimaal wordt geprofiteerd van de fiscale aftrekmogelijkheden.

Zijn de prijzen van huizen overal in Nederland gelijk?
De waardeontwikkeling van woningen loopt in de verschillende delen van het land sterk uiteen. Terwijl de huizen in de regio Rotterdam gemiddeld met 6,3% stegen, daalden de prijzen in Zutphen met 5,1%. De makelaarsorganisatie heeft uit de tachtig NVM-regio’s een top 10 van grootste stijgers en dalers samengesteld. Rotterdam staat bovenaan in die van de stijgers, gevolgd door Waterland(6,1%), Zaanstreek(5,5%), Noord-West Friesland(5,1%), Noord-Drenthe(4,9%), Zeeland(4,0%), Den Haag(3, 8%) en Apeldoorn (3,7%). In de top 10 van dalers staan behalve Zutphen ook Bunnik/Zeist (4,0%), Zuid-Kennemerland(2,8%), Brielle/Goeree(1, 5%) en Brabant, Maas en Waal, Nijmegen en Eindhoven met ongeveer 1%


Heeft de komst van de euro nog invloed gehad op de huizenprijzen?
De invloed van de komst van de euro op de huizenmarkt was aanvankelijk een scherpe stijging van de prijzen voor woningen- maar omdat de huizenprijzen de afgelopen 10 jaar sowieso explosief zijn gestegen is het moeilijk om de precieze invloed van de euro op de huizenprijzen goed in te schatten. We lazen op verschillende site meestal schattingen die rond de 10% liggen. Maar er zijn ook enkele uitzonderingsgevallen bekend waar een makelaar of eigenaar de prijs van een huis met bijna 40% verhoogde toen de prijs moest worden omgerekend naar euro’s. Dat is uiteraard niet erg eerlijk en hopelijk wordt zulk gedrag dan ook op termijn afgestraft door leegstand van zulke panden. In de praktijk zie je vaak al dat zulke extravagante prijzen tegenwoordig niet meer goed in de markt liggen.

Wiskundig onderzoek

We gaan uit van het volgende gezin:

De vader is 27 jaar en heeft een bruto jaarinkomen van 30.000,- , de moeder is 25 jaar en heeft een bruto jaarinkomen van 5.000,-. De zoon is 4 jaar en de dochter is 2 jaar. Ze wonen in een huurhuis, en ze betalen hiervoor 525,- per maand. Maar ze willen graag een koophuis.

We zijn nagegaan hoe hoog hun maximale hypotheekbedrag is voor 4 verschillende hypotheken:

Voor de annuïteitenhypotheek:

*Bij “De Hypotheker” mag de hypotheek niet hoger zijn dan 148.375,-
Dat bedrag is op basis van een rente van 5,5 %.
Hieronder de uitgangspunten van de berekening:

Gegevens:
Man
27 jaar
Bruto jaarinkomen: 30.000,-

Gegevens partner:
Vrouw
25 jaar
Bruto jaarinkomen: 5.000,-

Belastingvoordeel: 39,05%
Gegevens hypotheek
Vorm: Annuiteitenhypotheek
Looptijd: 30 jaar
Overlijdensrisicodekking: 100%
Adviesrente hoofdvorm: 5,5%

*We hebben ook nagegaan wat de maximale hypotheek is bij de ABN-AMRO bank: 139.000,-

Gegevens:

Jaarinkomen 30.000,-
Leeftijd 27
Jaarinkomen partner 5.000,-
Leeftijd partner 25
Rente 5,5%
Looptijd 30

De resultaten
Maximale hypotheekbedrag 139.000
Het valt ons op dat de max. hypotheken best veel verschillen, namelijk 9375,-

De aflossingsvrije hypotheek:

Bij de aflossingsvrije hypotheek ligt het allemaal een beetje anders dan bij de overige hypotheken. Want je krijgt een aflossingsvrije hypotheek nooit voor de volledige waarde van de woning, de bank adviseert hiervoor (meestal) maximaal 75% van de verkoopwaarde van het huis.
Omdat er bij de gegevens van het wiskundige onderzoek niet de prijs van het huis werd aangegeven dat ze willen kopen, was het niet mogelijk om de maximale hypotheek te berekenen.



De beleggingshypotheek:

*Bij De Postbank is de maximale hypotheek 150.807,-.
Dat bedrag is op basis van een rente van 5,5 %.
Hieronder de uitgangspunten van de berekening:

Gegevens:
Man
27 jaar
Bruto jaarinkomen: 30.000,-

Gegevens partner:
Vrouw
25 jaar
Bruto jaarinkomen: 5.000,-

Belastingvoordeel: 39,05%
Gegevens hypotheek
Vorm: Beleggingshypotheek
Looptijd: 30 jaar
Overlijdensrisicodekking: 100%
Adviesrente hoofdvorm: 5,5%

De spaarhypotheek:

*Bij “De Hypotheker” mag de hypotheek niet hoger zijn dan 148.375,-
Dat bedrag is op basis van een rente van 5,5 %.
Hieronder de uitgangspunten van de berekening:

Gegevens:

Man
27 jaar
Bruto jaarinkomen: 30.000,-

Gegevens partner:
Vrouw
25 jaar
Bruto jaarinkomen: 5.000,-

Belastingvoordeel: 39,05%
Gegevens hypotheek
Vorm: Spaarhypotheek
Looptijd: 30 jaar
Overlijdensrisicodekking: 100%
Adviesrente hoofdvorm: 5,5%


De maandlasten van de hypotheken:

Hieronder volgt eerst een tabel van de bruto maandlasten van de 4 verschillende hypotheken:

hypotheeksoort: maandlasten:
annuïteiten loopt op van 649,- tot 880,-(gedurende de jaren)
aflossingsvrij 862,-
beleggings 395,-
spaar 899,-

We hebben alle maandlasten berekend over een looptijd van 30 jaar, en dat kun je zien in de onderstaande tabel:

Tijd(in jaren) annuiteitenhypotheek aflossingsvrije hypotheek beleggingshypotheek spaarhypotheek

0 0 0 0 0
1 7788 4740 9804 10788
5 41250 23700 49020 53940
10 87120 47400 98040 107880
15 137610 71100 147060 161829
20 192720 94800 196080 215760
25 252450 118500 245100 269700
30 316800 142200 294120 323640

Met behulp van bovenstaande gegevens hebben we van elke hypotheeksoort een grafiek gemaakt:



Ten slotte hebben we alle grafieken samengevoegd in 1 grafiek, zodat je de verschillende hypotheken beter met elkaar kunt vergelijken:



Ook deze grafiek hebben we gemaakt met behulp van de tabel:

Tijd(in jaren) annuiteitenhypotheek aflossingsvrije hypotheek beleggingshypotheek spaarhypotheek
0 0 0 0 0

1 7788 4740 9804 10788
5 41250 23700 49020 53940
10 87120 47400 98040 107880
15 137610 71100 147060 161829
20 192720 94800 196080 215760
25 252450 118500 245100 269700
30 316800 142200 294120 323640


Ons deskundig advies:

Wij zijn tot de conclusie gekomen dat de spaarhypotheek voor dit gezin de beste hypotheekvorm is. De belangrijkste redenen hiervoor zijn dat gedurende de hele looptijd van de hypotheek maximaal gebruik kan worden gemaakt van de fiscale voordelen, en dat de maandlasten de gehele looptijd stabiel blijven.

De andere hypotheekvormen hadden om de volgende redenen niet onze eerste keuze in ons advies:

*De beleggingshypotheek brengt voor dit gezin een onaanvaardbaar risico met zich mee.


*De aflossingsvrije hypotheek is niet geschikt voor starters op de woningmarkt.

*De annuïteitenhypotheek zou een tweede geschikte keuze zijn, maar het fiscale voordeel wordt gedurende de looptijd steeds minder.