Is het tekort aan studentenhuisvesting op te lossen?
1. Het maatschappelijk probleem
De binnenlandse studentenpopulatie groeit met ruim 15 procent naar landelijk 767.000 studenten in 2025. Ondanks de toenemende belangstelling voor transformatie van leegstaande kantoren, mag landelijk over tien jaar een tekort van 60.000 tot 65.000 studentenkamers worden verwacht. Amsterdam en Utrecht kampen nog altijd met het grootste tekort, zij zullen al in 2016 elk zo’n vier- à vijfduizend studentenkamers te weinig hebben. Volgens de Landelijke Studenten Vakbond(LSVB) worden er minder studentenwoning gebouwd dan waren beloofd.
Er worden op dit moment verschillende studentencomplexen gebouwd maar zoals de eindconclusie van het LSVb-rapport: “Er kan gesteld worden dat de ontwikkeling van studentenkamers in de meeste steden redelijk op koers ligt. Maar in Amsterdam en vooral in Utrecht moeten nog heel wat nieuwe eenheden gerealiseerd worden.”
In Amsterdam, Eindhoven en Rotterdam duiken er commerciële verhuurders nu op de studentenmarkt. Hoewel dergelijke verhuurders helpen de woningnood te bestrijden, is de opkomst van commerciële partijen niet per definitie een goede ontwikkeling want hun huren zijn vaak erg hoog. Terwijl studeren door het sociale leenstelsel toch al steeds duurder wordt.
Onlangs becijferde TNO dat iedere uitwonende student per jaar 25 duizend euro bijdraagt aan de lokale economie. In Amsterdam spreken we dan over 640 miljoen euro. In typische studentensteden als Delft en Leiden is de economie voor 20 procent afhankelijk van kennisinstellingen. Studenten zijn dus belangrijk voor de economie. Daarnaast dragen studenten bij aan levendige buurten en wijken. Het zijn vaak studenten die achterstandswijken bruisend weten te maken. Van al deze voordelen kan natuurlijk alleen geprofiteerd worden als studenten ook ergens kunnen wonen.
Woningcorporaties, marktpartijen en lokale overheden moeten gezamenlijk het probleem oplossen. In Amsterdam bijvoorbeeld willen de UvA, VU, Hogeschool van Amsterdam, Amsterdamse Hogeschool voor de Kunsten (AHK) en andere instellingen voor hoger onderwijs in Amsterdam daar graag bij helpen.
Het onderwerp heeft te maken met Nederland als verzorgingstaat. Want het hebben van een woning is een van de basis zekerheden die we in Nederland garanderen. Net zoals bijvoorbeeld een goede ziektekostenverzekering, veiligheid, opleiding en een oude dag voorziening.
2. Belangen
Studentenhuisvesting kent naast de studenten zelf, vele belanggroepen die in, meer of mindere mate, een rol vervullen of invloed uitoefenen. De belangrijkste hierbij zijn: de lokale en landelijke overheid, woningbouwcoöperaties, studenten belangenorganisaties, commerciële verhuurders, particuliere verhuurders, opleidingsinstituten en universiteiten, politieke partijen en investeerders in onroerend goed.
Belangen van de studenten
Dit is natuurlijk de meest belangrijke groep, zij zijn direct belanghebbend. Tegelijk hebben ze maar weinig invloed. Dat heeft te maken met hun sociale positie. Ze hebben nog geen baan en dus weinig inkomen. Ze zijn volledig afhankelijk van wat er wordt aangeboden. Studenten hebben er belang bij om te wonen in de stad waar zij studeren. De prijs wordt veelal bepaald door het vrije markt mechanisme van vraag en aanbod. Wanneer er meer studentenwoningen beschikbaar zijn, wordt het aanbod groter waardoor de huurprijzen lager komen te liggen. Studenten willen voor niet te veel geld betalen voor een kamer van zo’n 15 a 20 m2. Maar in Amsterdam en Utrecht is een prijs van 500,- tot zelfs 600,- niet uitzonderlijk voor een goede kamer in het centrum. En deze prijzen worden ook echt betaald omdat er geen goede alternatieven zijn.
Studenten proberen wel een vuist te maken door zich te organiseren of actie comités op te richten. Ze begrijpen dat ze als eenlingen weinig kunnen uithalen. Door het samen te doen kunnen ze meer bereiken.
Belangen van de overheden en politieke partijen
De overheid wil het probleem graag oplossen, maar loopt hierbij tegen financiële obstakels op. Een overheid die zwaar moet bezuinigen heeft simpelweg geen middelen beschikbaar om goede huisvesting te betalen. De overheid moet vele belangen dienen. En in de regel krijgen studenten een minder hoge prioriteit. Ook de meeste landelijke politieke partijen zeggen wel dat het probleem van studentenhuisvesting opgelost moet worden, maar laten dat in de praktijk toch veelal over aan de marktwerking en de lokale overheden. In de politieke programma’s van de landelijke partijen krijgt het weinig prioriteit.
Belangen van de diverse aanbieders van studentenwoningen
Binnen de aanbieders van studentenwoningen zijn diverse categorieën met uiteenlopende belangen.
a. Gemeenten: Zij hebben vele belangen op het gebied van huisvesting. Veelal moeten zij keuzes maken. Bijvoorbeeld betaalbare woningen voor studenten, werkende jongeren, ouderen, mensen in de bijstand etc. In de regel krijgen de studenten een lagere prioriteit omdat ze niet als heel hulpbehoevend worden gezien. De houding is meestal van: “ze zijn hier maar kort en ze redden zich wel”. En in de praktijk is dat vaak ook zo. Studenten zijn creatief en flexibele en regelen wel een oplossing.
b. Woningbouwcoöperaties: Ook bij woningbouwcoöperaties is de aandacht voor studentenhuisvesting veelal beperkt. De belangen gaan meer uit naar gezinnen, werkende jongeren en gezinnen met een lager inkomen. Studentenhuisvesting is, vanwege het hoge verloop en het risico op huurachterstand, bewerkelijker dan bij de andere doelgroepen.
c. Particuliere verhuurders: In de binnenstad worden vaak zolder- of achterkamertjes verhuurd aan studenten. Het belang van deze verhuurders is met name financieel. Voor de rest willen ze er niet te veel last van hebben. Voor studenten is het vaak geen ideale oplossing. De huurprijzen liggen hoog en de voorzieningen zijn vaal slecht. Ze hebben bijvoorbeeld geen eigen toilet of doucheruimte.
d. Commerciële verhuurorganisaties: Deze hebben alleen een financieel belang en niets anders. Ze maken grote misbruik van het woningtekort door extreem hoge huren en tarieven te vragen waaronder inschrijfgeld en servicekosten.
e. Grote investeerders: Er wordt door grote financiële instellingen altijd gezocht naar investeringen in onroerend goed. Met name kantoren waren jarenlang favoriet. deze gebouwen zijn niet erg duur om te bouwen en meestal krijgt met lange termijn huurcontracten van 5 tot 10 jaar. dat was jarenlang zeer lucratief. Tegenwoordig staat er zeer veel kantoorruimte leeg en wordt geopperd om deze gebouwen om te bouwen voor studentenhuisvesting. Dat wordt nog maar zelden gedaan. Want daarvoor moet weer verbouwd en dus geïnvesteerd worden. Hierbij komt dat ze huuropbrengsten onzeker zijn.
Economisch belangen
Voor de economie in een stad zijn studenten belangrijk. Onlangs becijferde TNO dat iedere uitwonende student per jaar 25 duizend euro bijdraagt aan de lokale economie. In Amsterdam spreken we dan over 640 miljoen euro. In typische studentensteden als Delft en Leiden is de economie voor 20 procent afhankelijk van kennisinstellingen. Daarnaast dragen studenten bij aan levendige buurten en wijken. Het zijn vaak studenten die achterstandswijken bruisend weten te maken. Van al deze voordelen kan natuurlijk alleen geprofiteerd worden als studenten ook ergens kunnen wonen.
Als studenten geen betaalbare woonruimtes kunnen vinden kunnen zij bijvoorbeeld naar het buitenland vertrekken, waar de huurprijzen lager liggen. Wanneer er een tekort in Nederland ontstaat aan hoger opgeleiden zal de kwaliteit van de productie, zowel goederen als diensten kunnen afnemen.
Tegenstellingen in bij belangen
Het is dus duidelijk zijn dat de belangen van de betrokken partijen tegenstrijdig zijn. Anders was het probleem allang opgelost. Het grote verschil is dat veel partijen die een oplossing kunnen bieden, maar een belang hebben: financieel rendement op lange termijn met weinig inspanningen. En dat is tegenstrijdig aan het belang van de studenten. Die hebben namelijk geen financiële middelen en hun belang is maar voor enkele jaren.
De praktische opdracht gaat verder na deze boodschap.
Verder lezen
REACTIES
:name
:name
:comment
1 seconde geleden