De Huizenmarkt

Inhoudsopgave Deelvragen: 1. Plan van aanpak Blz. 2
2. Inleiding Blz. 3
3. Wat zijn de voor en nadelen van het kopen en/of huren van een huis? Blz. 4
4. Waar moet aan gedacht worden bij het kopen van een woning? Blz. 5
5. Hoe ziet het koopproces eruit? Blz. 6
6. Wat heeft de verslechtering van de economie voor invloed op de huizenmarkt? Blz. 7
7. Wat zijn de financieringsmogelijkheden bij het kopen van een woning? Blz. 9
Hoofdvraag 8. Wat komt er allemaal kijken bij het kopen van een huis? Blz.10 9. Procesverslag Blz.11
1: Plan van aanpak Hoofdvraag: • Wat komt er allemaal kijken bij het kopen van een huis? Deelvragen: • Wat zijn de voor en nadelen van het kopen en/of huren van een huis? • Waar moet aan gedacht worden bij het kopen van een woning? • Hoe ziet het koopproces eruit? • Wat heeft de verslechtering van de economie voor invloed op de huizenmarkt? • Wat zijn de financieringsmogelijkheden bij het kopen van een woning? Bronnenlijst: Folders over de makelaardij in Nederland. Site’s
www.nvm.nl
www.postbank.nl
www.digimmo.nl
http://www.rnw.nl/achtergronden/html/eco020522.html
http://www.cbs.nl/nl/publicaties/artikelen/algemeen/webmagazine/artikelen/2002/1090k.htm
www.scholieren.com
www.era.nl 2: Inleiding We hebben dit onderwerp (de huizenmarkt) gekozen omdat het ons wel interessant leek. Je hoort vaak in het nieuws dat het niet goed gaat met de huizenmarkt, en de prijzen zo gigantisch gestegen zijn. Eerst wisten we eigenlijk niet goed wat voor onderwerp we moesten kiezen. En omdat over de huizenmarkt niet echt makkelijk goede informatie te vinden was, zagen we er in het begin nogal tegenop. Na het maken van deze praktische opdracht weten we veel over het kopen en of huren van een woning, en dat is natuurlijk altijd handig op te weten. We hebben als hoofdvraag: “Wat komt er allemaal kijken bij het kopen van een woning?” Deze vraag konden we beantwoorden door een aantal deelvragen te beantwoorden. We hadden totaal vijf deelvragen. Deze staan allemaal in de vorige bladzijde bij het plan van aanpak beschreven. We zijn alle twee aansprakelijk voor het hele werkstuk. We hebben alles samen gemaakt, het is dus niet zo dat ieder een deel gemaakt heeft en dat we dat dan later bij elkaar gebonden hebben. 3: Wat zijn de voordelen en/of nadelen bij het kopen of huren van een huis? Uit onderzoek van het CBS ( Centraal Bureau voor de Statistiek) blijkt dat huurders ten opzichte van eigenaar-bewoner gemiddeld 20% minder woonlasten betalen. Hieruit kun je dus opmaken dat huurders minder woonlasten betalen dan eigenaar-bewoner. Dit is een van de voordelen van het huren van een huis. De voordelen van het huren van een woning: De kosten die het onderhoud van de woning met zich mee brengt worden door de verhuurder betaald. Ook is het huren van een huis flexibeler omdat een huurcontract makkelijk kan worden opgezegd. Bij het kopen van een woning lopen de transactiekosten behoorlijk hoog op bij het huren daarentegen zijn deze kosten veel minder hoog. Ook zijn er minder lasten bij het huren van een huis dan bij het kopen zoals het onderhoud van het huis dat door de verhuurder word betaald en de lagere belastingen en verzekeringen. Nog een voordeel van het huren is dat je geen hoge hypotheek hoeft af te sluiten om het huis te kunnen betalen. Bij huren betaal je iedere maand een vastgesteld bedrag. Bij het kopen van een huis zit je dus vaak in de schulden. Nadelen van het huren van een woning: De kosten die je voor een woning betaald zijn niet van de belasting aftrekbaar. Dit kan om veel geld gaan. Ook moet er soms borg betaald worden. Het is ook nooit zeker of de huur gelijk blijft, de huur stijgt elk jaar een bepaald percentage. Ook moet je je in een huurwoning vaak aan huisregels houden; doe je dit niet dan loop je het risico uit huis gezet te worden. Het is natuurlijk vervelend dat je je in je eigen huis toch nog aan regels moet houden. Een huurwoning is geen bezit van jezelf, je mag er dus geen grote veranderingen aanbrengen. Mocht je samen met je verhuurder in overeenstemming komen over een kleine verandering of verbouwing moet de woning weer helemaal in oude staat worden hersteld wanneer je het huis verlaat. Dit kan bijvoorbeeld gaan om een nieuwe vloer. De voordelen van het kopen van een woning: In tegenstelling tot het huren van een woning zijn de lasten van de financiering die je voor een woning betaalt wel aftrekbaar van de belasting. Het maandelijkse bedrag voor een koopwoning blijft meestal gelijk en er wordt tijdig aangekondigd wanneer het bedrag verandert. Bij het huren van een woning merk je niet wanneer de waarde van de woning stijgt, bij een koopwoning werkt dit in het voordeel van de bewoner wanneer het huis wordt verkocht. De woning is eigendom van de bewoner, en er kunnen dus allerlei veranderingen worden aangebracht. Nadelen van het kopen van een woning: De kosten van belastingen en verzekeringen zijn zeer hoog. De kosten voor het onderhoud van de woning zijn voor de eigenaar, deze kosten kunnen soms zeer hoog oplopen. Wanneer de bewoner wil verhuizen moet het huis meestal eerst verkocht worden, dit kan een hoop tijd innemen. Als de woning niet verkocht kan worden, moet de bewoner de woning voor een te lage prijs verkopen. Verder zijn ook de kosten van de woning voor de eigenaar zolang er nog geen nieuwe koper is. Bij het kopen van een woning zijn de transactie kosten zeer hoog.
4: Waar moet aan gedacht worden bij het kopen van een woning? Er moet eerst goed nagedacht worden waarom je gaat verhuizen, voor sommige reden is een koop huis verstandiger dan een huurhuis (en andersom). Wanneer iemand van te voren al weet niet lang in het huis zal blijven wonen, is een huurwoning verstandiger. Dit is vanwege de kosten die het kopen van een woning met zich mee brengt. Ook belangrijk zijn de omstandigheden die er aan meegeholpen hebben om een nieuwe woning te zoeken. Hierbij kun je denken aan gezinsuitbreiding waardoor men dus opzoek gaat naar een groter huis, maar bijvoorbeeld ook een minder criminele buurt, waarbij de wijk en buurtbewoners een belangrijke rol spelen. Wat zijn de wensen van de persoon die een woning zoekt, is een tuin belangrijk dan moet die persoon opzoek naar een woning buiten het centrum maar wanneer iemand opzoek is naar een woning dicht bij het werk, word vaak gezocht naar een woning in een stad. Van te voren moet goed nagedacht worden of het huis wel betaalbaar is en hoeveel hypotheek er maximaal geleend kan worden. Ook moet er uitgezocht worden wat daarbij de maandelijkse hypotheeklasten zijn. Verder moet er rekening gehouden worden met bij komende kosten (verzekeringen, belastingen etc.) deze verschillen per woning. Het is ook belangrijk om te kijken wat de huidige woning van de koper waard is, dit kan onder andere door te kijken naar de gemiddelde woning prijzen van de woningen die in die straat verkocht zijn. De waarde van een woning wordt bepaald op basis van specifieke kenmerken, zoals oppervlakte, inhoud, type woning en ligging. Door de kenmerken van een woning te vergelijken met een landelijk gegevensbestand, is het mogelijk om een schatting van de waarde van een woning te maken. Kortom, belangrijke punten waar opgelet moet worden zijn de persoonlijke wensen en de financiële situatie van de koper. Waarom zou je een makelaar inschakelen? Een makelaar is verstandig wanneer de persoon in kwestie weinig verstand van huizen heeft, wanneer je dan nog allemaal informatie moet verzamelen en doorlezen om inzicht te krijgen in de huizenmarkt kost dit ontzettend veel tijd. Een makelaar heeft die kennis al en bezit over de juiste middelen om een geschikte woning te vinden. Een makelaar heeft goed zicht om de waarde van een woning te kunnen bepalen, de makelaar weet de prijzen van vergelijkbare huizen en kan dat daardoor goed beoordelen. Verder kan de makelaar ook namens de persoon in kwestie de onderhandelingen voeren met de verkoper van het huis. Hierdoor weet je zeker dat je de woning niet voor een te hoge prijs koopt. 5: Hoe ziet het koopproces eruit? Als iemand een woning wil kopen heb je de keuze om een makelaar in te schakelen of om zelf opzoek te gaan naar een woning. Als je zelf een woning gevonden hebt, is het verstandig om een makelaar in te schakelen om nog een keer bij het huis te gaan kijken. Een makelaar kan de staat van het huis goed beoordelen. Bij de deelvraag “waar moet je aan denken bij het kopen van een huis” staat uitgebreider beschreven waarom je wel of geen makelaar in moet schakelen. Daarna zal de makelaar adviseren of het nodig is om een bouwkundige keuring te laten doen voordat een bod uitgebracht wordt. Ook moet er gekeken worden of er nog verbouwingen plaats moeten vinden. Dit alles kan meegerekend worden met het bod dat uitgebracht moet worden. Het is verstandig om je bod nog met een makelaar te bespreken. Anders heb je grote kans dat het huis voor te veel geld gekocht wordt. Een makelaar heeft de kennis van de lokale woning markt dus weet ook voor hoeveel geld de andere huizen in de straat verkocht zijn. Hij of zij kan dus zeggen tot welk bod de bieder ongeveer kan gaan. Als iemand eenmaal een bod op een woning heeft gedaan is diegene niet automatisch de koper. De verkoper heeft de keus om het bod wel of niet te accepteren, en kan ook nog een tegenbod doen. Een makelaar kan namens de koper alle onderhandelingen voeren. Wanneer koper en verkoper beiden akkoord gaan met het bod of misschien tegenbod is de verkoop van de woning tot stand gekomen. Als een bod uitgebracht wordt kan deze het beste met ontbindende voorwaarde worden verzonden. Deze voorwaarde kunnen in de koopakte worden opgenomen. De koopovereenkomst kan dan alleen nog worden ontbonden op basis van de ontbindende voorwaarden. Twee voorbeelden van ontbindende voorwaarden zijn dat bijvoorbeeld de koper de financiering rond moet krijgen of dat er eerst een bouwkundig keuring moet plaatsvinden. Een koopakte wordt door de makelaar en/of notaris opgesteld wanneer de verkoper het bod van de koper accepteert. In deze koopakte staat onder andere de koopsom, de opleverdatum en de ontbindende voorwaarden. Ook kunnen goederen van de verkopen worden overgenomen, op een lijst van roerende zaken staan deze goederen vermeld. Dit alles moet van te voren besproken worden. De akte gaat naar de notaris zodra de koopakte is getekend. De akte van levering wordt door de notaris opgemaakt aan de hand van de gegevens uit de koopakte. Het is heel vervelend wanneer iemand na het kopen van een huis een gebrek ontdenkt. De meeste mensen bellen meteen op naar de verkoper of de makelaar van de verkoper. Maar dat wil niet altijd helpen. De verkoper heeft een mededelingsplicht dat wil zeggen dat hij de koper moet informeren over eventuele gebreken, erfdienstbaarheden enz., maar de koper heeft een onderzoeksplicht en moet navraag doen over bepaalde zaken. Wanneer u tijdens de bezichtiging van het huis gebreken niet heeft ontdekt kunt u de verkoper niet zomaar aansprakelijk stellen. Wanneer iemand niet zeker is over zijn eigen controle in het huis dat hij of zij wil kopen, kan diegene een deskundige of specialist inhuren. Als de verkoper garandeert dat er geen gebreken zijn in het huis kan de koper dit als extra opmerking in het koopcontract laten zetten. 6: Wat heeft de verslechtering van de economie voor invloed op de huizenmarkt? Door de sterke economische groei van de afgelopen jaren zijn de woningprijzen erg gestegen. Nu het allemaal wat minder gaat zeggen veel mensen: “laten we maar even wachten met het kopen van een huis en eerst afwachten of we onze baan wel houden”. Daardoor neemt de vraag af en zakken de prijzen. Omdat de rente nog steeds erg laag is, is een woning nog steeds voor veel mensen betaalbaar waardoor de vraag weer oploopt. Deze twee tegenstrijdige feiten houden de prijsontwikkeling enigszins in evenwicht waardoor er op dit moment de prijzen min of meer gelijk blijven. Op dit moment staan de huizen langer te koop en stijgt de prijs niet meer. Toch verwachten de politici niet dat de huizenmarkt in zal storten, mensen hebben toch een dak boven hun hoofd nodig en er zal dus een vraag naar huizen blijven. De politici die zich hiermee bezig houden vinden dat de hypotheekaftrek inkomensafhankelijk moet worden, naarmate iemand meer gaat verdienen moet het aftrekbare bedrag minder worden. Een van de problemen van de hoge prijzen van de huizen is dat er een schaarste aan woningen is. Hierdoor lopen de prijzen op, er kan een hoge prijs gevraagd worden omdat de vraag naar huizen groot is en het aanbod relatief klein. Het probleem is dat er te weinig ruimte is om huizen te bouwen, Nederland is ontzettend vol. Een groot deel van de huizen wordt gefinancierd met geleend geld, dit maakt het voor de overheid niet aantrekkelijk om prijzen te verminderen omdat zij hier geld aan verdienen. Een ander probleem van de hoge prijzen is het verschil tussen vraag en aanbod in de kwaliteit van het huis, de consument wil gemiddeld een groter en duurder huis dan de overheid kan bieden. Een belangrijke oorzaak van die vraag van de consument is terug te vinden in het hogere gemiddelde inkomen van een huishouden. Dit komt niet alleen door de stijging van de lonen maar vooral door de toename van het aantal huishoudens wat bestaat uit tweeverdieners. Dit heeft ertoe geleid dat een gezin met één inkomen al bijna niet meer in staat is de huidige prijzen die voor een woning gevraagd worden te kunnen betalen. Een andere verklaring voor de stijging van de huizenprijzen is de rentestand, de hypotheekrente is gedaald, hierdoor heeft de consument meer te besteden en kunnen de verkopers dus ook een hogere prijs vragen. De laatste maanden is de huizenmarkt weer redelijk stabiel geworden. Er staan weer veel huizen te koop waardoor de vrager beneden de prijs kan gaan zitten, aangezien de verkoper het huis graag kwijt wil lukt dit vaak. Door de verslechtering van de economie is geld lenen goedkoper geworden. Hierdoor dalen de woonlasten en dit houdt de huizenmarkt boven water. De huizenmarkt heeft de stabiliteit voornamelijk te danken aan de lage rente, hierdoor dalen de woonlasten en kunnen de kopers met hetzelfde inkomen een groter huis kopen. Hoe lager de rente, hoe hoger de hypotheekschuld die de consumenten kunnen maken. De combinatie van lagere hypotheekrente met een stabiliteit van de prijs van huizen betekent dat de woningen weer betaalbaar worden, althans voor tweeverdieners. Voor één verdiener en net startende mensen is een gemiddeld huis nog steeds onbetaalbaar. Een aantal jaren geleden was er nog een duidelijk verschil tussen de prijs van een nieuwbouwhuis en een al bestaand huis, Voor starters en eenverdieners was een nieuwbouwhuis aantrekkelijk en betaalbaar maar tegenwoordig is er in de prijs geen verschil meer tussen een nieuwbouwhuis en een al bestaand huis. De verslechtering van de economie heeft dus niet heel erg veel invloed op de huizenmarkt, ondanks de verslechtering loopt de huizenmarkt nog steeds redelijk. Dit komt door het feit dat de vraag naar huizen altijd zal blijven bestaan. Er is zelfs een voordeel voor de huizenmarkt dankzij de verslechtering van de economie, hierdoor is de prijs voor geleend geld gedaald en kunnen de consumenten met hetzelfde inkomen een groter, duurder huis kopen. [plaatje0] 7: Wat zijn de financieringsmogelijkheden bij het kopen van een woning? Een huis kopen is niet niks, het kost ontzettend veel geld en bijna iedereen krijgt daarom ook te maken met het lenen van geld. We noemen een drietal financieringsmogelijkheden. Annuïteitenhypotheek. Er wordt maandelijks een vast bedrag betaald dat bestaat uit rente en aflossing. De bruto maandlasten blijven bij een gelijk rentepercentage. In het begin is het aflossingsdeel klein en het rentepercentage groot, tijdens de looptijd verschuift dit en wordt het aflossingsdeel juist groot en de rentepercentage klein. Doordat de interest ieder jaar afneemt neemt ook het belastingsvoordeel ieder jaar af. De annuïteitenhypotheek is vooral voordelig voor jonge mensen met een niet al te hoog inkomen omdat de jaarlijkse lasten bij deze hypotheekvorm aan het begin het minst hoog zijn. Een ander voordeel is dat het maandelijkse bruto bedrag gelijk blijft, hierdoor weet je iedere maand wat je lasten zijn. Een annuïteitenhypotheek is dus vooral aantrekkelijk wanneer wordt verwacht dat er in de toekomst meer wordt verdiend, omdat de lasten aan het begin juist relatief laag zijn. Lineaire hypotheek. Bij een lineaire hypotheek wordt het geleende bedrag ieder jaar kleiner, aangezien je over het geleende bedrag interest betaalt nemen de interestkosten ook ieder jaar af. In tegenstelling tot de annuïteitenhypotheek zijn bij de lineaire hypotheek de jaarlijkse lasten juist aan het begin hoog, dit kan een nadeel zijn omdat in de beginjaren het inkomen meestal nog niet de top heeft bereikt. Voordelen van een lineaire hypotheek; snelle daling van de schuld en snel aflossen. Deze hypotheek is juist aantrekkelijk wanneer in de toekomst een lager inkomen wordt verwacht of juist hogere uitgaven, aangezien je juist aan de beginjaren het meeste betaalt heb je later meer geld over voor andere uitgaven. De spaarhypotheek. De spaarhypotheek houdt in dat je gedurende de looptijd niet aflost, per periode betaal je een spaarpremie. Na een aantal jaar beschik je dan over het bedrag dat afgelost moest worden. Het bedrag dat moet worden betaald hangt af van de looptijd, is deze lang dan zal het bedrag lager zijn, is de looptijd kort dan zal het bedrag juist hoog zijn. Een van de belangrijkste voordelen van een spaarhypotheek is het grote voordeel van de interestaftrek, deze is ieder jaar gelijk waardoor je te maken hebt met de maximale aftrek. Een ander voordeel is dat de lasten iedere maand even hoog zijn zodat je altijd weet waar je aan toe bent. Een belangrijk nadeel is dat er elk jaar interest moet worden betaald over het geleende bedrag, hierdoor heb je te maken met hoge interest kosten. 8: Wat komt er allemaal kijken bij het kopen van een woning? Wanneer iemand een huis gaat kopen moet er ten eerste goed nagedacht worden over wat de wensen van de koper zijn. Hierbij kun je denken aan de periode waarvoor je van plan bent in het huis te gaan wonen maar ook aan de woonwensen, groot en duur of juist kleiner en goedkoper. Dan heb je twee mogelijkheden, de koper kan alles zelf gaan regelen maar er kan ook een makelaar ingeschakeld worden. Dit scheelt veel tijd en de makelaar heeft veel kennis en dus meer inzicht in goede huizen met de daarbij passende prijzen. De makelaar zorgt ook voor een goed contact tussen de koper en de verkoper van de woning en zorgt ervoor dat er een goede prijs tot stand komt. Wanneer de verkoper het bod van de koper accepteert wordt er een koopakte door de notaris of makelaar opgesteld die door beiden partijen moet worden getekend. In deze koopakte staat onder andere de koopsom, de opleverdatum en de ontbindende voorwaarden. De koper heeft de keus tussen het huren en kopen van een huis. Beiden hebben hun voor- en nadelen. Deze moeten tegen elkaar worden afgewogen en dan kan er besloten worden of de koper een huis gaat huren of gaat kopen. Wanneer de koper van tevoren al weet ergens niet lang te blijven wonen is een huis huren veel voordeliger. Een van de voordelen van een huis kopen is dat de koper alles naar eigen smaak in kan richten en veranderen zonder hier problemen mee te krijgen. Een tweede voordeel is dat de lasten van de financiering aftrekbaar van de belasting zijn. Tot slot heeft de koper er veel profijt van wanneer de waarde van de woning stijgt, de koper kan de woning dan met winst verkopen. Het is belangrijk om naar de verschillende financieringsmogelijkheden te kijken, per persoon kan de voorkeur voor zo’n hypotheek verschillen. De drie meest voorkomende mogelijkheden zijn de annuïteitenhypotheek, de lineaire hypotheek en de spaarhypotheek. De annuïteitenhypotheek is vooral aantrekkelijk voor jonge mensen, de aflossingen worden met de looptijd steeds hoger. Dit is voordelig omdat je je maximum salaris vaak nog niet aan het begin van je carrière verdient. Verder heeft de annuïteitenhypotheek als voordeel dat de consument weet waar hij/zij aan toe is, de bruto maandlasten zijn iedere maand gelijk. Bij een lineaire hypotheek neemt het geleende bedrag ieder jaar af, aangezien je interest over het geleende bedrag betaalt nemen de interestkosten ook steeds af. De vorm van financiering is aantrekkelijk wanneer wordt verwacht dat er in de toekomst minder geld binnen zal komen of juist meer zal worden uitgegeven omdat er juist in de beginjaren het meest wordt afgelost. Bij een spaarhypotheek spaar je gedurende lange tijd steeds een deel, wanneer dit bedrag gelijk is aan de schuld wordt het afgelost. Een groot voordeel van deze hypotheekvorm is dat de interestaftrek iedere keer maximaal is omdat de interestkosten iedere keer gelijk zijn.
9: Procesverslag De samenwerking tussen ons ging heel goed. We zijn steeds bij een van beide thuis gaan werken. We hebben alles samen gemaakt. Het was soms wel moeilijk om goeie informatie te vinden. Vaak was het heel ingewikkeld, en op sommige vragen konden we ook echt geen antwoorden vinden. Daarom hebben we op een gegeven moment een aantal vragen iets veranderd zodat we ze toch nog konden beantwoorden. Zoeken met een zoekmachine was vaak ook niet echt zinvol, we kwamen dan op site’s van makelaars en daar staat dus niet echt informatie over het onderwerp van ons. Maar over hun eigen bedrijf en over de huizen die zij in de aanbieding hebben. Toen we eenmaal wat goede site’s gevonden hadden, en wat nuttige folders hadden gekregen, ging alles wel soepel. Wat gedaan? Wanneer? Hoelang? Plan van aanpak 07-01-2003 50 minuten
Deelvraag 1 02-02-2003 1 uur
Deelvraag 2 04-02-2003 1 uur
Deelvraag 3 en 4 13-02-2003 1 uur en 45 minuten
Deelvraag 5 16-02-2003 45 minuten
Hoofdvraag, procesverslag, inleiding, inhoudsopgaven en afronding 18-02-2003 2,5 uur