Makelaardij

HET BEROEP VAN MAKELAAR IN ONROEREND GOED VIND IK “ONTROEREND” GOED!!!!! 1. Inleiding. Het onderwerp makelaardij heb ik gekozen, omdat ik zelf later iets in die branche wil gaan doen.Ik vind het zelf dus ook best wel nuttig om eens te onderzoeken wat een makelaar doet. In dit werkstuk heb ik in het algemeen wat verteld over makelaardij, maar in het speciaal over een huis kopen. Iets waar veel mensen mee bezig zijn of over nadenken. Ook ben ik zelf erg geïnteresseerd waarom het kopen van een huis voor veel mensen zo belangrijk is. In mijn directe omgeving krijg ik veel te horen over het mogelijk kopen van een huis door een jong stel, die willen gaan samen wonen. Door dit werkstuk te maken leer ik hier zelf erg veel van. Een huis kopen is voor vele mensen een spannende en belangrijke beslissing. Aan de hand van een voorbeeld van een jong stel J en J genaamd zal ik zo’n besluit vorming proces weergeven. Voor mij was dit een leerproces, omdat ik later ook een huis hoop te kunnen kopen. 2. De makelaar. 2.1. De taken van een makelaar. De diensten van een makelaar bestaan uit: 1. Het bemiddelen in de koop en de verkoop van onroerend goed zoals: - woonhuizen - winkels - kantoren - bedrijfshallen - garage boxen e.d - grond zoals: - landbouwgrond - bedrijfsterreinen - kavels voor woningbouw

De meeste makelaars houden zich vooral bezig met de koop – en verkoop van woonhuizen. Sommige makelaars zijn gespecialiseerd in bedrijfsonroerende goed of in landbouwbedrijven. 2. Het beheer van onroerend goed. Het beheren van onroerend goed betekent dat de makelaar zorgt dat het onroerend goed verhuurd wordt. Ook herinneren van de huur en de service kosten en het regelen van onderhoud wordt dan vaak door de makelaar verzorgd. 3. Taxeren van de waarde van onroerend goed. De twee grootste verenigingen in makelaardij en in management van onroerende goederen in Nederland zijn: - VBO (Vereniging Bemiddeling Onroerend goed) - NVM (de Nederlandse Vereniging van Makelaars) Ruim 3000 makelaars en vastgoeddeskundigen hebben zich zowel bij de NVM en VBO aangesloten en deze zijn daarom de grootste verenigingen in makelaardij en management van onroerende goederen. 2.2 Wat doet de makelaar bij aankoop van een huis? In zo’n situatie zorgt de makelaar voor: - het vaststellen van de vraag prijs. Hiervoor wordt het huis getaxeerd. Ook kijkt de makelaar in het register van het kadaster waar alle huizen geregistreerd staan, wat de laatste verkoopprijs van vergelijkbare huizen is. - Het plaatsen van een bord met te koop erop voor het huis. Ook zal hij advertenties met foto en prijs van het huis in verschillende kranten plaatsen. Sommige makelaars hebben een eigen krant die onder de bevolking verspreid wordt. - Het rondleiden van mensen die geïnteresseerd zijn. - Als koper en verkoper het een zijn over de prijs, stelt de makelaar een voorlopig koopcontract op dat door de koper en verkoper moet worden ondertekend. - Ook regelt de makelaar een afspraak bij de notaris, waar het definitieve koopcontract wordt opgesteld en ondertekend. Je moet dan als koper wel een lening (hypotheek) geregeld hebben, want het koopcontract bij de notaris kan alleen getekend worden als je het huis kunt betalen. 2.3 Wat kost het inschakelen van een makelaar? De kosten van een makelaar worden betaald door de verkoper die de opdracht, tot verkoop aan de makelaar heeft gegeven. De kosten van een makelaar noem je courtage. Deze bedraagt, afhankelijk van de verkoopprijs, van het object ca 1,5%. Dus bij een huis dat voor 200.000 euro wordt verkocht, moet je 3.000 euro aan de makelaar betalen. 2.4 Andere kosten. Als je een huis koopt komen bij de koopprijs nog ander kosten. Zo moet de koper rekening houden met 6% overdrachtsbelasting, kosten van afsluiten hypotheek, kosten koopakte, hypotheek, kadaster, taxatie, e.d

Deze zaken worden allemaal door de notaris geregeld. Als vuistregel kun je stellen dat de bijkomende kosten voor de koper ca 10% bedragen. Koop je bijvoorbeeld een huis voor 100.000 euro dan komt daar dus nog ca 10.000 euro bij. Dus moet je in dit geval 110.000 euro hebben om het huis te kunnen kopen 3. Onroerende goed. 3.1 Soorten onroerend goed. Onroerende goederen kan je onderverdelen in de volgende soorten: A. Onroerend goed dat door de eigenaar als zodanig zelf wordt gebruikt. Voorbeelden hiervan zijn: - de particulier die in het eigen huis woont - de ondernemer met bedrijf in eigen bedrijfsgebouw - de boer met z’n landbouwbedrijf die op zijn eigen grond landbouw bedrijft. B. Onroerend goed als belegging. Onroerend goed kan een interessante belegging zijn. Er kan veel winst op worden gemaakt. De eigenaar veelal, een belegging instelling, of een particuliere belegger, verhuurd het onroerend goed aan de gebruiker. De opbrengst van de belegging bestaat uit: - de netto huuropbrengsten dit zijn de ontvangen huren minus de kosten zoals belasting onderhoud, hypothecaire rente en dergelijke. - de jaarlijkse stijging van de waarde van het onroerend goed. Dit laatste kan bijzonder interessant zijn. Zo zijn bijvoorbeeld de woningen in Nederland de laatste 5 jaar jaarlijks gemiddeld tussen de 10 – 15 % gestegen. C. Onroerend goed, vooral woningen, in beheer en eigendom van woningbouw corperaties. Deze corperaties hebben als doel om bepaalde groepen mensen te voorzien van goede woningen tegen betaalbare huur. Dus eigenlijk instituten met ideële doelstellingen. 3.2. Prijzen in onroerend goed in Nederland. De laatste jaren is de waarde van onroerend goed jaarlijks met ca 8 – 15% gestegen. De verwachting voor de komende jaren is dat dit iets minder zal worden ca 6 – 10% per jaar. De gemiddelde prijzen voor woningen in Nederland zijn volgens de informatie van de VBO: - koopwoningen 180.000 euro - appartementen 130.000 euro - eengezinswoningen 195.000 euro 4. Het kopen of huren van een huis? 4.1 Inleiding. Een eigen huis kopen is een belangrijke beslissing met grote financiële consequenties. Want een huis kopen kost veel geld. Meestal moeten mensen een hypothecaire lening afsluiten, want vrijwel niemand heeft zo veel geld beschikbaar. De hoogte van de hypothecaire lening hangt af van de hoogte van het gezamenlijke inkomen van man en vrouw, of als je alleen bent van één inkomen. Enkele jaren geleden was dat nog niet zo. De hoogte van de hypothecaire lening werd toen gebaseerd op één inkomen. Dus alleen het inkomen van de man of van de vrouw. Doordat dit is veranderd kunnen mensen nu meer lenen. De geweldig stijging van de huizenprijzen, zou hier wel eens het gevolg van kunnen zijn. Door het feit dat mensen meer kunnen lenen en dus meer kunnen betalen 4.2 De voor- en nadelen van kopen. Kopen. De jaarlijkse kosten van een eigen huis bestaan uit: - hypothecaire rente - brand verzekering - onderhoudskosten
Daarbij komen nog de kosten van: - onroerend goed belasting (van eigenaar en bewoner) - aflossing
De voordelen van een eigen huis zijn het ‘groeit’ naar je toe. Dit komt door: - De waarde van het huis, stijgt elk jaar. Door aflossing, wordt de schuld kleiner. Het eigen vermogen stijgt. Het eigen vermogen is de waarde van het huis – minus de hypotheekschuld. Dus eigen vermogen stijgt. De nadelen van een eigen huis zijn: - meer onderhoud komt voor eigen rekening - groter risico, bijvoorbeeld door ontslag zijn de kosten van de hypothecaire lening te hoog geworden. 4.3 De voor- en nadelen van huren. De maandelijkse kosten van een huurhuis bestaan uit: - maandelijkse huur - onroerend goed belasting (bewoner) De voordelen van een huurhuis zijn: - je kunt gemakkelijk naar een andere buurt verhuizen. Bij een koophuis is dat veel moeilijker - als je inkomen kleiner wordt, kun je makkelijker kleiner gaan wonen - onderhoud wordt gedaan door de verhuurder

De nadelen van een huurhuis zijn: - het eigen vermogen stijgt niet - als je aan binnenzijde iets opknapt bijvoorbeeld; bubbelbad of keuken. Dan stijgt de waarde van het huis, maar jouw eigen vermogen stijgt niet, maar wel het eigen vermogen van woningbouw stijgt wel. 5. Voorbeeld van een haalbaarheid berekening voor de aankoop van een huis. 5.1 Het kopen van een huis. Jeroen en Judith willen gaan samenwonen en zoeken een huis dat zij leuk vinden en dat betaalbaar is. Samen verdienen zij ongeveer 3.200 euro per maand. Zij bezitten samen een bedrag van ongeveer 30.000 euro. Uit een overzicht van huizen bij de makelaar hebben zij de volgende 4 geselecteerd. Walcherseweg 174 4334 NB MiddelburgVraagprijs € 157.000,- Willebrordstraat 4 4361 CN WestkapelleVraagprijs € 180.000,- Torentrans 76 4336 JS MiddelburgVraagprijs € 132.000,- k.k. Vrijdomweg 68 4382 BD VlissingenVraagprijs € 171.000,- k.k. Jeroen en Judith vinden het huis aan de Walcherseweg 174 te Middelburg het leukste, het huis kost 157.000 euro. Na wat onderhandelingen door de makelaar blijft er uiteindelijk een definitieve prijs over van 140.000 euro. Ze moeten nu een berekening maken of dit voor hun haalbaar is. Belangrijk is vooral of de bank hen de benodigde hypotheek wil verschaffen. De vermogens situatie van Jeroen en Judith is als volgt. Samen hebben ze 30.000 euro gespaard. Daarvan hebben ze 9.000 euro nodig voor de inrichting van hun nieuwe huis. Dus blijft er 21.000 euro over voor de koop van het huis. 5.2 Wat gaat het huis kosten? Aankoopprijs 140.000 euro
Bijkomende kosten zoals overdrachtbelasting 6%, kosten van de hypotheek akte en de kosten bij notaris e.d
schatten zij in op ca 10 % van de koopsom. Totale bijkomende kosten 14.000 euro ------------------------ totale kosten 154.000 euro
Jeroen en Judith hebben 30.000 euro gespaard daarvan gaat er 9.000 af voor inrichting van hun nieuwe huis en ze houden dan 21.000 euro over voor de aankoop van hun nieuwe huis. Totale kosten 154.000 euro
Spaargeld 21.000 euro ------------------------ het nog te lenen bedrag bij de bank 133.000 euro 5.3 Wat zijn de maandelijkse kosten het eerste jaar? Zij berekenen dat zij een hypothecaire lening bij de bank kunnen krijgen die in 30 jaar moet worden afgelost met een jaar rente van 6%. Bij een lineaire aflossing in 30 jaar bedraagt de jaarlijkse aflossing dus 133.000 euro delen door 30 jaar = 4.433 euro. De jaarlijkse rente bedraagt 7.980 euro. Een derde deel van deze rente krijgen zij terug van de belasting circa 2.660 euro. De netto rente kosten bedragen dus 7.890 – 2.660 = 5.320
De jaarlijkse kosten van de hypotheek bedragen 4.433 + 5.320 = 9.753 euro. De maandelijkse kosten van de hypotheek bedragen 9.753:12 = 813 euro. De maandelijkse bruto inkomens van J en J zijn bij elkaar opgeteld 3.200 euro. Ze houden per maand netto 1.820 euro over. Aflossing + rente hypotheek 813 euro

Netto inkomen J en J 1.820 euro ----------------------- Per maand houden J en J dit bedrag over 1.007 euro
Zij vinden dit acceptabel. Ook omdat ze weten dat dit bedrag elk jaar minder wordt door de aflossing van de hypotheek en ze hopen dat hun salarissen de komende jaren nog zullen stijgen. 5.4 Wat zijn de maandelijkse kosten over 5 jaar? In 5 jaar hebben zij 5x4.433 = 22.165 euro afgelost. De schuld is dan nog 110.835 euro. De jaarlijkse rente bedraagt 6% van 110.835 euro en dat is 6.650 euro. Minus een derde belasting voordeel komt de rente op 4.434 euro. De aflossing bedraagt 4.433 euro per jaar. Per maand zijn de kosten 4.434 + 4.433 = 8.867 euro per jaar is per maand 739 euro. 5.5 Hoeveel bedraagt hun vermogen over 5 jaar? Volgens de Vereniging Bemiddeling Onroerend goed zal de waarde van een huis jaarlijks 6 – 10% stijgen. Zij nemen voor de berekening een gemiddelde stijging van 8% per jaar. Over 5 jaar nemen zij aan dat deze stijging in totaal, rente op rente, ca. ongeveer 43% bedraagt. De waarde van het huis is dan 140.000 euro + 43% van 140.000 = 200.200 euro. De hypotheek schuld bedraagt na 5 jaar aflossing 133.000 – 5x4.433 = 110.835 euro. Het eigen vermogen van J en J in het huis is dan: De waarde van het huis 200.200 euro
Minus de hypotheek 110.835 euro ----------------------- vermogen in 2007 89.365 euro
Hun eigen vermogen dat zij bij de aankoop in het huis hebben gestopt is 21.000 euro. In vijf jaar rijd kan hun vermogen dus 89.365 – 21.000 = 68.365 euro groeien ! 5.6 Huren of Kopen? Om een vergelijkbaar huis te huren zijn ze ongeveer 500 euro per maand kwijt. De eerste jaren lijkt huren goedkoper, maar waarschijnlijk zullen de huren met 4%stijgen. Daarin tegen zullen de kosten van de hypotheek elk jaar dalen. Na ca 10 jaar zal huren dan per jaar aanzienlijk duurder zijn dan kopen. Ook zal hun vermogen bij huren niet stijgen. 5.7 Besluit van J en J. Jeroen en Judith besluiten dat kopen het meest interessant is en ze besluiten om met de bank te gaan praten om de benodigde hypotheek van 133.000 euro te krijgen. Dat het eigen huis wel meer onderhoud vergt dan een huurhuis vinden ze niet erg. Ze zijn best handig en denken dat ze dat wel zelf kunnen.
6. Conclusie Het was een heel leerzaam werkstuk voor mij. Ik vond het erg leuk om dit werkstuk te maken. Ik begrijp nu van de makelaardij een stuk meer. Ik voel me nu nog meer aangetrokken tot dit beroep. Nu snap ik ook goed waarom sommige mensen liever een eigen huis willen kopen in plaats van huren. Mijn conclusie is dat Jeroen en Judith beter een huis kunnen kopen dan huren, want hun eigen vermogen zal in 5 jaar enorm stijgen. Dat komt doordat de schuld steeds kleiner wordt door aflossing en de waarde van het huis zal waarschijnlijk elk jaar 6-10% stijgen. Hun lonen zullen jaarlijks met ongeveer 5% stijgen. Dus om snel en veel geld te verdienen is de beste manier een huis kopen!!!! Bron: - informatie voornamelijk van internet - de woongids